Deudas afectadas a inmuebles. ¿Quién las paga?

A la hora de adquirir una casa, todo comprador debería conocer las cuestiones básicas a tener en cuenta antes de firmar la escritura de su nueva vivienda.

En esta entrada, damos respuesta a un tema en particular: ¿Debe pagar el comprador de un inmueble las deudas que haya dejado su antecesor?

Al mismo tiempo, te recomendamos que no te pierdas el último apartado en el que indicamos una serie de consejos y añadimos una infografía que te ayudarán a no llevarte sorpresas.

Lo primero que debemos saber es si la vivienda tiene deudas con la comunidad

El primer paso sería averiguar si los pagos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios está al día. En el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, el vendedor debe aportar un certificado emitido por el Secretario de la Comunidad (normalmente es el Administrador de Fincas) con el visto bueno del Presidente de la Comunidad, en el que se informa de la existencia de cuotas pendientes.

La vivienda tiene cargas. SÍ estamos obligados a responder a las deudas del antecesor.

Esto es así a pesar que la obligación del pago de dichas cuotas de la Comunidad de Propietarios correspondía a quien era titular en el momento en el que debían hacerse efectivas. Sin embargo, la Ley establece un mecanismo denominado Afección Real por el cual el bien queda afecto (queda sujeto) al pago de la deuda, con independencia de quién sea el titular.

Y si soy el propietario de una vivienda y mi arrendado es quien no paga.. ¿qué pasaría?

En el supuesto que la vivienda esté alquilada, el propietario y el inquilino pueden acordar que los gastos de la comunidad correspondan a este último. Pero no hay que olvidar que este acuerdo es privado y en ningún caso dicho acuerdo libra al propietario del pago de las cuotas. Entonces, ¿qué sucede si el inquilino no paga? Como propietario, las obligaciones frente a la comunidad le seguirán afectando. Por ello, la comunidad podrá ejercitar acciones de cobro frente al propietario o arrendador de la propiedad.

En definitiva, siendo una obligación ligada a la propiedad, el que tiene una obligación de pago es siempre el propietario del inmueble. Este hecho es independiente del derecho que tenga dicho propietario para reclamar a su inquilino por acuerdos, pactos u otras situaciones.

¿Qué es la Afección Real de las deudas?

La afección real es un mecanismo jurídico por el cual un determinado bien responde (queda afecto) del pago de una deuda, con independencia de que el deudor originario sea el titular del bien o lo haya transmitido a un tercero. Por ello, el adquirente del bien afecto será responsable del pago de dicha deuda si no quiere que se ejecute el bien adquirido.

Lo que la definición de Afección Real viene a decir es que si un inmueble tiene cargas, esas deudas deben ser liquidadas. En este caso, no se tiene en cuenta el titular del inmueble puesto que es el inmueble en sí, y no la persona, quien está sujeto a las deudas de la Comunidad de Propietarios.

Esto significa que aunque el propietario venda el inmueble, el nuevo comprador tendrá que hacerse cargo de las deudas. En el caso que no pague, el inmueble podrá ser embargado.

La norma general es que las deudas son de las personas y no de “las cosas” pero una excepción sería la Afección Real al pago de las cuotas de Comunidad, que se encuentra regulada en el artículo 9 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH):

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Esto no siempre ha sido así. Este artículo fue reformado por la Ley 8/2013 en el que se amplia el plazo de reclamación de la deuda a 3 años (anteriormente estaba fijado en 1 año) la finalidad de la reforma era la de ofrecer una mayor seguridad jurídica a la Comunidad de Propietarios entre otras cosas.

No obstante, en Cataluña no se ha ampliado la responsabilidad, por lo que continúa estando vigente la Afección Real por el año en curso y la del año inmediatamente anterior. El motivo es porque la Comunidad Autónoma de Cataluña se rige por la ley 5/2006 del 10 mayo.

¿Puedo reclamar después de pagar dichas deudas?

Tendríamos que decir que depende del supuesto en que nos encontremos. Aunque existe la obligación legal de aportar una certificación del estado de cuotas de la Comunidad en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, también es posible librar al vendedor de dicha aportación. Por lo que podemos encontrarnos con una situación muy variada que hace difícil dar una respuesta general.

Consejos que ayudan a evitar una desagradable sorpresa.

Exigir siempre el certificado sobre las cuotas de Comunidad. Es una forma de tener la información completa de los pagos efectuados. Aunque también nos interesa saber los posibles compromisos futuros. Por lo que debemos pedir que el certificado incluya la relación de derramas aprobadas que tendrán efecto en un futuro próximo. De la misma forma, debe incluir si se ha adoptado algún acuerdo en junta que pueda suponer la aprobación de alguna derrama. Además, siempre es aconsejable solicitar dicha información con anterioridad al momento del otorgamiento de la escritura pública, lo que nos permitirá contar un margen de actuación en función del resultado del mismo.
Verificar que el certificado ha sido correctamente emitido. Parece un tema obvio aunque no debemos admitir un certificado que no esté firmado por Secretario de la Comunidad que normalmente es el Administrador de Fincas y con el visto bueno del Presidente. Si el certificado es válido, Secretario y Presidente responderán por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados.
Existen deudas… ¿qué puedo hacer? En caso de que el certificado indique la existencia de deudas, las partes deberán llegar a un acuerdo sobre quién va a proceder al pago de las mismas. Si finalmente se acuerda que el vendedor sea quien abone las cuotas pendientes, lo más recomendable es que se descuente el importe de las deudas al nuevo propietario en el momento de la compra.

Como esquema visual, hemos preparado una infografía para que los puntos abordados queden mucho más claros.